NYTT ÅR – IGEN!! - Fastighetsvärdering – Winna Fastighet AB

NYTT ÅR – IGEN!!

Fötter som dansar

Jag får önska en god fortsättning på det nya året och hoppas att det kommande året blir mer stabilt än de senaste år som passerat … Men det verkar inte bättre, mer krig runt Israel och rebeller som skjuter på allt som passerar utanför Jemen.
 
Einstein kom underfund med att tiden inte är konstant. Ju fortare man färdas, desto långsammare går tiden – tills man kommer upp i ljusets hastighet, då står tiden still. Det finns bara ett problem där, och det är att det går åt oändligt mycket bränsle att komma upp i den hastigheten. Oändligt mycket innebär inte några liter till, utan all energi som finns och det räcker ändå inte. Går tiden snabbare om man färdas långsammare? Kan det vara åldern? Att man åker långsammare? Jag tycker definitivt att tiden går fortare ju äldre man blir, vänta ni, det är snart sommar, höst, jul och första veckan efter nytt år igen.
 
Vilka dramatiska förändringar som har inträffat på fastighetsmarknaden på senare tid! Inflationen har under lång tid varit runt 1,5 procent. Riksbanken har jobbat hårt med att få upp den till runt 2 procent, men plötsligt ökar inflationen till runt 10 procent! Riksbanken höjer styrräntan mycket för att stävja inflationen. Marknadsräntorna följer med och höjdes med 4–6 procent. Fastigheter är mycket kapitalberonde och kapitalintensivt – och 5 gånger är en bättre beskrivning på effekten än 5 procent. Vad händer om man höjer räntan med 5 gånger? Direktavkastning stiger. Inte 5 procent, men i alla fall minst 1,5 procent och eller mer. Ägare till fastigheter vill inte sälja om de inte är tvungna, köpare vill inte köpa för de vet att det sannolikt kommer bli billigare i framtiden, dvs. marknaden står still.
 
En bra beskrivning är de fem sorgefaserna; förnekelse, ilska, förhandling, depression och acceptans. När vi nått sista fasen så kommer marknaden i gång igen, förhållandena stabiliseras, säljare och köpare möts och affärer görs. I våras stod marknaden helt still, även vi hade lite att göra – alla avvaktade. I höstas började det rulla igen, om än lite.
 
Vi har nu varit med på flera affärer och börjar fånga det nya läget, med nya direktavkastningar och priser. Är det fullständig katastrof? Nej, värdet på fastigheter har sjunkit mellan 15–30 procent och vi är tillbaka på 2018–2020 års nivå. Fastigheter har vissa år stigit med 10–15 procent och den som inte kan tåla en lika stor nedgång ska
 nog inte vara i branschen. Men som allt annat kan inte detta översättas till den enskilda fastigheten, vi har exempel på fastigheter som till och med har stigit i värde sista året och de som sjunkit väl upp emot 30 procent. De som köpte 2021, fullbelånade och utan andra fastigheter att fördela kostnaderna på, har det tufft nu. Bolag som har lånat på obligationsmarknaden till höga räntor och med löptider som förfaller snart, tvingas att sälja i större utsträckning. Marknaden är inte en marknad, utan en massa delmarknader där alla har olika förutsättningar. Framåt handlar det kanske mer att skapa värde, och inte bara äga för värdeökning, vilket kan vara sunt. Ett tag skulle alla äga fastigheter. Det är en komplex verksamhet, så det är nog bättre att kunniga och proffs ägnar sig åt detta, än icke kompetenta i allmänhet.
 
Motverkade krafter är förändrade intäkter, hyreshöjningar, ökade driftkostnader eller minskad förbrukning. För lokaler som är indexreglerade har hyran stigit med närmaste 20 procent på några år, vilket påverkar kassaflödet ordentligt. För bostäder som förhandlas, ser det ut att hamna på hälften höjningen för lokaler. Bostäders hyresförändring har dock en fördröjning och kan innebära en högre höjning på sikt.
 
En bransch som det verkligen är synd om just nu är bostadsbyggarna. Vi brukar ha 40–50 förhandsvärderingar (värdering på ritning för kreditbeslut) per år och vi har bara haft några stycken det senaste året. Sedan finns det undantag. Det är nog inte så att Winna är ute ur marknaden, utan det är så här: Inga nya byggen kommer till stånd, de som pågår kommer snart att bli färdigställda. Det går helt enkelt att räkna ihop projektet med stigande byggpriser, höjda hyror och höjda räntor. Det måste nog till en helt ny modell, det går inte köpa en lägenhet flera år innan inflyttning med den osäkerhet som finns idag. Bankerna kräver att många lägenheter är sålda innan projektet startar, men ger också maximalt lånelöfte i 6 månader. Det är inget som går ihop. Och vem vill köpa något på ritning? Byter du bil vill du provköra den först, dvs. bilfabriken måste ta alla kostnader för utveckling, maskiner, verktyg innan de kan sälja och få intäkten. Staten måste nog också förändra möjligheterna för lån. Jag tänker då främst på förstagångsköpare och de med mindre kassa. När jag flyttade till Göteborg 1986 var det bostadsbrist, säkert långt innan dess också. 2024 är det fortfarande bostadsbrist. Minst 50 år av brist, då måste det nog tänkas nytt, göras om ordentligt. Helt enkelt slakta den heliga kon, tänka utanför boxen och alla andra ordspråk för förändring. Det är väl snart endast hyresbostäder som inte har en fungerande marknad, där utbud och efterfrågan möter varandra. Det är också den enda marknad som har ett reglerat plansystem med många brister, bruksvärde, planmonopol, brist på mark, regler … Kan det vara så att det finns ett samband här?
 
Varsel har kommit inom byggbranschen. I vår region gick flera bolag nyligen i konkurs, så jag hoppas inte att vi står inför liknande problem som på 1990-talet, med en förlorad generation byggare. De är inte lätta att ersätta. Tänk bara den dag Ukraina-kriget tar slut och alla resurser går dit.
 
Vad händer framåt då? Marknaden kommer att stabilisera sig, inflation och räntorna kommer gå ned, kanske snabbare än vi tror och byggandet kommer också i gång igen. Det intressant är nog när. Inte ens en fastighetsvärderare är Gud och vet allt som händer i framtiden.
 
Eller kommer det en superkonjunktur framåt? För hundra år sedan hade vi första världskriget och spanska sjukan, inte helt olikt idag. Efter detta fanns det gott om jobb och bostäder, då det tyvärr förlorades mycket folk i krig och pandemi. Landet måste byggas upp, vapen ersättas. Glada 20-talet kom som en motreaktion mot det tidigare tråkiga ­– dans, sprit, börserna steg kraftigt, många lånade till löp av aktier, och det slutade med börskrasch den 29 okt 1929, benämnt som den svarta torsdagen.. Men där får vi inte hamna igen.