I Sverige är grunden för fastighetsvärderingar att en värdering utgår från gjorda affärer och vad en köpare är beredd att betala. Vi värderare tittar på så kallade ortspriser. Vi analyserar gjorda affärer för att få fram nyckeltal som till exempel direktavkastning, hyra/kvm, drift- och underhåll/kvm, bruttokapitaliseringsfaktor, taxeringsvärde/köpeskillingen, omsättning/hyra m.m.
Nu är inte alla fastigheter lika, tvärtom, alla är olika. För att få fram ett bra värde på den specifika fastigheten, så använder vi normalt en avkastningskalkyl där nyckeltal från marknaden matas in tillsammans med specifika och unika uppgifter gällande den aktuella fastigheten samt framtida bedömningar i allmänhet.
I en affär möts säljarens förväntningar med köparens vilja att betala. Båda förhoppningsvis lite nöjda, och lite missnöjda. När en affär inte blir av har säljaren för höga förväntningar jämfört med köparens vilja att betala. Det kan självklart bero på flera olika saker, men det kan vara så att tidigare nyckeltal för marknaden möjligen inte stämmer längre, direktavkastningarna kanske har höjts, förväntningar på framtida hyror minskat, risker bedöms högre, kapitalkostnaden stiger eller hur man nu resonerar.
Som vi alla vet befinner vi oss just nu i en global ekonomisk kris. Riksbankerna världen runt har under många år tryckt ut väldigt mycket pengar på kapitalmarknaden. God tillgång på pengar sänker priset, i detta fall räntan. Men nu stiger räntan, tillgången på kapital dras tillbaka och det kan mycket väl vara så att köparna börjar få svårt med kapital. För att handla måste man ha tillräckligt med pengar, annars blir det ingen affär.
Kanske är vi all inte helt krismedvetna ännu, men forskningen har beskrivit den emotionella berg-och-dal-bana en person går igenom i samband med kriser eller större förändringar i flera olika modeller. En av dessa är Kübler-Ross-modellen. Enligt den är de 5 faserna vi går igenom vid en större händelse eller kris följande:
- Förnekelse
- Ilska
- Förhandling
- Depression
- Acceptans
Är säljare i de övre faserna och köparen i de nedre, blir det ingen affär. Någonstans måste de mötas. Det kan ta ett tag innan man accepterar en förändring. I en uppåtgående marknad är det tvärt om. Är detta något som händer? Ja, just nu är det väldigt få köp som sker på marknaden. De affärer jag har kännedom om visar dock inga större värdeförändringar, men marknaden är trög – och många affärer kan varit uppgjorda före det hemska som hände den 24 februari i år.
För bara några veckor sedan steg reporäntan kraftigt, +1 procent. Sannolikt är räntehöjningarna inte heller klara med den senaste höjningen. Självklart måste det få en påverkan på marknaden. Det går ju inte att handla på en avkastning på några procent när räntan är högre än så (avskrivning, risk, vinst ej medräknat). Jag tror heller inte att marknaden betalar för denna skillnad med framtida värdestegring, i alla fall inte hela skillnaden – och inte hur länge som helst. Jag förväntar mig en sättning i marknaden, allt annat vore mycket märkligt. Men, osvuret är bäst … har man varit med tillräcklig länge, så har man sett det mesta.
Påverkar detta hela fastighetsmarknaden? Ja, men det går inte dra allt över samma kam. För bostäder bedöms inte att hyreshöjningarna kommer att nå fullt upp till inflationen, kanske hälften efter förhandling. För lokaler är många avtal skrivna med höjning enligt konsumentprisindex och driftkostnaden betalas vanligen direkt av hyresgästen. För fastighetsägaren innebär detta en rejäl hyreshöjning kommande år som betalar mycket av räntehöjningarna, under förutsättning att hyresgästen kan betala den höjda hyran.
Byggkostnaden stiger för närvarande relativt mycket, vilket sannolikt påverkar byggproduktionen. Mindre tillgång på fastigheter ökar priset, vilket kan motverka hyresbortfallet. Och som vanligt i marknaden; det dåliga tar stryk, det bra överlever. Kommer vi se mycket stora prisfall, mer än 50%? Jag tror inte det. Det finns många fastighetsbolag som har hög soliditet och som bara väntar på att köpa när priserna går ned något. Hur långt skall de sjunka innan någon är sugen på att köpa? För ett långsiktigt förvaltningsbolag är en lågkonjunktur på några år inget de bekymrar sig över.
Ska vi beröra vårt eget orderläge, så är ett gott råd: För er som behöver värderingar innan jul, vänta inte för länge med att beställa, vi har inte så många veckor kvar att fylla innan orderboken är fulltecknad. Ett politikersvar säger att det både är bra och dåligt, kul att många uppskattar vad vi gör och vill anlita oss, men det är aldrig roligt att få tacka nej eller skjuta fram jobb. Vi hade en liknande situation i våras innan semestern. En del löstes av sig självt, flertalet ordnade vi trots allt och en del fick vänta till efter semestern. Kan vi tillsammans vara lite flexibla och också planera i god tid, så får vi igenom fler jobb. Några jobb kanske kan vänta lite, medan det är mer bråttom med andra – men, ska alla ha alla jobb inom några veckor blir det ordentligt kaos.
Tack för ni läser min blogg. Jag har kanske inte alltid rätt, men det är alltid bra att vädra sina åsikter, vilket jag kan göra här. Förhoppningsvis ger det kanske också någon annan en ny tanke eller fundering med.
Per Skrealid
Winna Fastighet AB
