036-12 90 82, 070-891 90 82 info@winnafastighet.se

Har vi “peak price” i konjunkturcykeln?

Ja, kanske. Det finns en del tecken som tyder på detta. Jag upplever inte att priserna stiger längre, utan de har mer eller mindre stått still sista halvåret. Jag är mycket i Jönköping, Växjö och Kalmar – och framförallt i Växjö har det varit många fina bostadsrätter till salu. Där är tecknen på en mättad marknad tydliga … Jag har tidigare skrivit att det aldrig finns en outsinlig källa att ösa ur. Något projekt har inte kommit igång och det finns andra där försäljningen tar flera månader innan starttillstånd kan ges. I en normal marknad är det ganska bra, men inte nu. I Jönköping och Kalmar har det varit betydligt färre lägenheter på marknaden jämfört med Växjö, där lägenheterna fortfarande säljs relativt fort.

Marknaden för befintliga fastigheter är sannolikt något försiktig, då direktavkastningarna för exempelvis bostäder är runt 3,5 procent, eller till och med under i vissa fall. Avkastningen skall täcka räntor, avskrivningar, risk samt vinst och minsta ränteförändring kan förändra den eventuella marginal som finns idag. En förändring kan både vara negativ eller positiv, men om Ni frågar mig om jag skulle satsa en slant på att räntorna går upp eller ytterligare ned, så blir det räntehöjning. Det blir nog inte som det en gång i tiden var, men en mindre höjning är nog inte en allt för järv gissning.

Stort intresse för fastigheter med låg risk

Det är fortfarande stort intresse för fastigheter med lägre risk, nyare bostäder i bra lägen, nyare industrifastigheter med långa och bra hyreskontrakt samt fastigheter vars hyra kommer från skatter eller det offentliga (vårdboenden, kommunala hyresgäster, skolor och liknande). I andra ändan finns gamla, orationella industrifastigheter i dåliga lägen. De säljer inte sig själva idag.

I helgen var det en dag att minnas och den borde firas, eller i alla fall ihågkommas. I Sverige har vi dagar för kanelbullen och ”fössta tossdan i mass” (Smålands nationaldag som firas med marsipantårta), men vi har inte 500 procent dagen! För Er som kommer ihåg är det 25 år sedan reporäntan steg till 500 procent. För Er som minns var det andra tider, och för Er som inte minns, ta lärdom! Vi hade bostadsräntor på 15 procent och den rörliga bostadsräntan var under några veckor t.o.m. 26 procent.

%, blå himmelIdag är detta helt ofattbart, när reporäntan är minus 0,5 procent och bostadsräntorna är någon eller några procent. Riksbanken släppte valutan fri efter några veckor och den sjönk då med över 20 procent. Med andra ord så sjönk köpkraften med lika mycket, i alla fall om det var importvaror och utlandsresor. Det följde flera tunga sparpaketet med stor arbetslöshet som följd. Jobbade man inom bygg- eller fastigheter så var det rena blodbadet.

Idag är det precis tvärtom, det finns mer eller mindre obegränsat med jobb. Det vände inte förrän 1996-1997. De som köpte då har nog inte förlorat pengar, men det vet man inte förrän man gör en exit. Idag har vi minusränta och högkonjuktur! Jag undrar hur det står till och de normala ekonomiska regler som jag en gång lärde mig, känns inte igen. Skall vi ta lärdom och minnas 25 år?

Jag tycker det. Det har hänt att priserna på bostäder och fastigheter har rasat med många procent.

 

Per Skrealid

Auktoriserad fastighetsvärderare

Winna Fastighet AB