Så verkar det i alla fall; årtionden med en inflation under 2% och plötsligt blir den över 10% under en tid. Med urholkning av köpkraften, höjda räntor och lågkonjunktur som följd. Nu verkar det dock som inflationen åter är runt 2%. Räntorna är på väg ner, reallönerna kan åter börja stiga och förhoppningsvis är lågkonjunkturen på väg bort.
Riksbanken sänkte nyligen reporäntan med 0,25% och har aviserat ytterligare tre sänkningar i år – och några till nästa år, så den hamnar mellan 2,0 och 2,75%. Allt beroende på vem du frågar. Men, i alla fall betydligt lägre än tidigare och betydligt mer optimism i marknaden. Jag hoppas verkligen inte att vi hamnar i lägen med minusränta igen, det var ett dåligt experiment för ekonomin. Minusränta innebär att alla investeringar blir lönsamma och ju mer du lånar desto mer tjänar du. Men alla investeringar är inte bra, det måste kosta något att låna om vi skall få en rimlig utveckling.
Fastighetsbranschen är mycket kapitalintensiv och påverkas mycket av höjda räntor, framför allt nybyggda projekt och fastigheter som omsatts under senare år med ägare som är hårt belånade. Ett tag var det mer eller mindre tvärstopp på transaktioner. Men det är mycket mer positivt på marknaden från sent i våras. Omsättningen har kommit i gång- Det är kanske främst hårt belånade fastighetsägare som säljer, men det har också funnit köpare som har sugit upp det som har kommit ut på marknaden. Många fastighetsägare har mycket pengar i kassan, möjligtvis främst de som är mycket långsiktiga med låg belåning. Sedan finns det den vanliga lokala marknaden som alltid verkar rulla på – ibland mer, ibland mindre. Men om räntan stiger med 5 gånger påverkar det självklart direktavkastningen; den stiger och värdet sjunker. Vi hade en värdetopp runt 2022 och nu är vi tillbaka på 2018-2021 års nivå, dvs. verkligen ingen fara eller som man också kan säga ”ingen ko på isen”. Den som inte tål en variation som motsvarar några års ”normalvariationer”, ska nog inte vara med i den här leken.
Dock bör byggbranschen särskilt uppmärksammas, här står mycket helt still. Exempelvis hade vi 40-50 förhandsvärderingar för bostäder per år när det gick som bäst och nu har vi så gott som inget (några undantag finns det givetvis). Jag tror inte vi är utanför marknaden, tvärtom. Byggen brukar vara drygt ett år, vilket innebär att jobben snart tar slut. Det är stor risk är att många anställda vid byggföretag försvinner från marknaden och dessa kommer inte att komma tillbaka. Det går att jämföra med början av 90-talet, då en hel generation anställda försvann och det blev stora problem långt efter. Tittar vi på t.ex. Jönköping, som normalt ökar befolkningen med mellan 1 000 och 1 500 personer per år, så behövs det 500 till 700 nya bostäder om året. Står det still i 5 år kommer det att fattas 2 500 till 3 000 bostäder efter de åren. Därtill skall vi lägga den tidigare bostadsbristen. Enligt statistik finns det ca. 70 000 bostäder i kommunen, vilket kan innebära en brist på upp till 5%, vilket är mycket.
Kommer priserna på befintliga bostäder att sjunka? Knappast! Men allt bygger på att det finns efterfrågan. I Sverige finns det många områden där det inte finns någon efterfrågan alls, och där ser det naturligtvis annorlunda ut. Hur ser lösningen ut på bostadsbristen och byggkrisen? Det är många faktorer som sammanfaller, men det får bli ett annat blogginlägg.
Vad tror vi om framtiden för fastighetsmarknaden? Räntorna kommer sjunka och driftnettot kommer öka. Det kan tas ut genom sänkt direktavkastning eller ökad vinst, eller en kombination av båda. Vi tror nog på det senare, och främst då en ökad vinst. Att köpa på en direktavkastning på samma nivå som räntan, betyder att du måste räkna in något annat och det kan bara vara en framtida värdeökning. Du kanske kan tänka dig minskade drift- och underhållskostnader, ökade hyror eller något annat, men inget av detta är särskilt troligt. För att minska drift- och underhållskostnader krävs investeringar och att höja hyran hur som helst låter sig inte enkelt göras, speciellt inte då konsumenterna har också mindre marginaler.
Sammanfattningsvis är det dock betydligt mer positivt i marknaden. Det sker affärer på en lägre nivå än innan 2022, men det är verkligen ingen fara för större ras. Hur har vi det själva? Jo, tack som frågar; som övriga marknaden skulle vi säga. Mindre att göra än för ett år sedan, men nu trillar jobben in på ett bättre sätt. För dagen har vi dock fortfarande kapacitet över. men vi förväntar oss betydligt mer jobb framåt, så du som planerat att göra något framåt, kontakta oss nu. Då kan du vara beredd när det drar i gång ordentligt och vi har tid att ordna dina värderingar. Ett råd till alla, sitt inte på läktare och titta på matchen, det kostar bara inträde och ger en kort upplevelse … Delta i matchen i stället. Det kanske kostar mer, men ger alltid ett resultat, både vid vinst och förlust.
Vi syns därute på matchplanen!
