Det är lätt att slänga sig med att det är en bubbla på bostadsmarknaden. Vilken marknad? Bostadsmarknaden är många delmarknader; villa, bostadsrätt, område, ort, tätort, storstad, landsbygd, gammalt, nytt …
Gammal klassisk, ekonomisk teori med efterfrågan, utbud, kostnader och intäkter är vad som styr bostadsmarknaden. Det är också det som påverkar risken för att en bostadsbubbla ska uppkomma och ev. spricka.
Jag kan, lika lite som någon annan, se in i framtiden. För att vara en bubbla som brister måste värdena gå ned ca 30-40 % under en kort tid. En nedgång kring 10-15 % är ingen bubbla. Så mycket har det gått upp under bara några år, då kan det också gå ned lika mycket.
Det finns många faktorer som pekar på att vi inte är där ännu.
- Efterfrågan på bostäder är tillsynes omättlig just nu – och inte bara i de större städernas centrum, utan även i mindre tätorter och till och med utanför mindre tätorter.
- Kommer tillgången att öka? Ja, vi bygger mer än på flera år, men en låg byggnation under många årtionden har medför en stor, uppdämd efterfrågan. Befintliga byggresurser går på högvarv idag, så någon dramatiskt ökning från dagens nivå är svår att se.
- Kommer framtidens byggande med en revolution? Det vill säga, kommer nya bostäder att kosta mycket mindre att bygga än dagens befintliga bostäder? Knappast!
- Kommer människor att bosätta sig någon annanstans än var dagens lediga bostäder finns? Ja, det går snabbare än tidigare med flyttningen från landsbygd till större städer. Det gäller inte bara i Sverige, utan det verkar vara en trend världen över. 85 % av Sveriges befolkning bor idag i tätorter, för 200 år sedan var det precis tvärt om. Men kommer vi att återvända till landsbygden i någon större omfattning? Nej, troligtvis inte.
- Kommer politiken att lösa bostadsproblemen genom att skjuta till mycket pengar? Nej, de offentliga medlen har inte tillgång till de mängder som behövs.
- Kommer kostnaderna för boendet att öka? Sannolikt ja. Räntorna kan inte vara så här låga för evigt, men de kommer troligen inte heller att nå de nivåer vi hade i slutet av 80-talet och början av 90-talet. Inte i närtid i alla fall. Alla jag pratat med tror på en måttlig höjning av räntan under en längre tid.
- Banker har sedan länge krävt att låntagarna skall klara större räntehöjningar. Bostaden är kanske det sista man ger upp, då kommer annan konsumtion som semesterresor, bilar, heminredning att ta stryk först.
- Själva grunden för att kunna betala för sin bostad är att pengar kommer in från andra håll, dvs. från jobb. Inget tyder på att vi skulle gå mot massarbetslöshet inom snar framtid.
Men inga prognoser pekar mot himlen för evigt. Allt är en s-kurva, med en början, en uppgång och ett slut. Och ni som var med och upplevde fastighetskrisen på 90-talet, är också medvetna om att det visst kan det gå ned. Nya regler innebär och kan innebära ökade amorteringskrav, ändrade ränteavdrag, ändrade kapitalregler. Vad kan dessa åtgärder innebära för risk och bidra till att bubblan spricker?
Stockholm i riskzonen
När en liten 1:a i centrala Stockholm kostar 3 miljoner kronor som de gör nu, och bara bebos av en person, så räcker en normal lön inte till för att betala kapitalkostnader och amorteringar. Då måste finansieringen komma från annat håll. Antingen är det ensamstående med mycket eget kapital som kan köpa sin bostad i Stockholm idag. Eller ungdomar med föräldrar som har råd att hjälpa till och det finns inte en outsinlig källa att ösa ur. Just nu anses Stockholm vara de en städer i världen som har en mycket hög riskfaktor när det kommer till en bostadsbubbla.
Sammanfattningsvis kan man säga att mycket tyder på ”ingen bubbla”, lite tyder i andra riktningen. Mycket pekar på att bostadsvärdena inte kan fortsätta att stiga i samma omfattning som tidigare, lite pekar på fortsatt stor ökning… Men osvuret är alltid bäst.
Enligt UBS Global Real Estate Bubble Index, som presenterades igår, är de 10 städerna i världen som löper störst risk för en bostadsbubbla följande:
- Vancouver
- London
- Stockholm
- Sydney
- München
- Hong Kong
- San Francisco
- Amsterdam
- Zürich
- Paris
