Fastigheter värderas för närvarande högt. Direktavkastningarna har under en relativt lång tid sjunkit allt mer. Det finns många orsaker till det, där kanske det viktigaste är den sjunkande räntan, men även andra orsaker som ökad efterfrågan och ökade inkomster bidrar.
Jag har funnit att avkastningen har sjunkit ytterligare under hösten och flera affärer har avslutats med mycket låga avkastningar. Avkastningen ska täcka räntor, avskrivningar samt vinst, men jag har svårt att se vinsten i dessa affärer för närvarande. Om räntan stiger, kommer det vara svårt att få det affären att gå ihop. Det måste i så fall finnas annat som ersätter en högre avkastning; framtida hyreshöjningar, lägre driftkostnader, sänkt ränteläge, lägre avskrivningsnivåer eller framtida värdestegringar.
Då räcker inte nuvarande kassaflöde till utan att framtida förväntningar räknas in – och framtiden är som bekant mycket svår att förutsäga. Hyreshöjningar är möjliga, framförallt för lokaler (bedömningen är svårare för bostäder). Lägre driftkostnader kan absolut vara en metod, speciellt för mindre välskötta fastigheter, men normalt kräver det investeringar i fastigheten. Ett ytterligare sänkt ränteläge och lägre avskrivning har jag svårt att se som alternativ i någon större omfattning. Då kan jag bara konstatera att marknadsläget högt.
Förväntade allmänna värdehöjningar är en riskfaktor
Att bara sitta och hoppas på allmänna värdehöjningar är mycket riskfyllt. Den som äger om bubblan spricker, sitter på SvartePetter och får ta smällen. Det påminner om spelet råttfällan, där varje spelare plockar ur bitar tills någon tar en bit som är belastad och hela fjädern slår till. Jag hoppas verkligen att vi inte kommer dit!
Investerare har svårt att hitta bra investeringsmöjligheter och att sätt pengarna på banken är heller inget alternativ för den som söker en bra avkastning. Efterfrågan på säkrare placeringar är stor, och till säkra placeringar räknas bostäder, bra industrilokaler samt samhällsfinansierade lokaler. Byggnaderna skall vara i bra skick, ha ett bra läge och för lokaler gäller dessutom långa och så säkra kontrakt som möjligt.
Som värderare ska vi inte leda marknaden, utan följa den. Vi önskar alltid att det finns köp som stöder de faktorer, vi använder i kalkylerna, men i en kraftigt stigande marknad ger tidigare köp oftast lägre faktorer – och därmed ett lägre värde. Det kan alltså svårt att ”hänga med” ibland, både för värderare, datorsystem och för övriga marknaden. Endast ett köp är heller ingen marknad, för det krävs fler. Minst två eller tre, gärna många fler …
Noteringar från Stockholmsmarknaden
Några noteringar från Stockholmsmarknaden som indikerar det mycket höga marknadsläget är t.ex: Central bostadsrätt, 25 kvm, försäljningspris 4 Mkr, eller 160.000 kr per kvm. Radhus, ägande, understigande 90 kvm boarea, delvis källare för en köpeskilling om 13 Mkr. Det kan inte ohejdat stiga lika mycket i framtiden, en normal löner räcker helt enkel inte till.
Per Skrealid
Auktoriserad fastighetsvärderare
Winna Fastighet AB
